DSR·DTI·LTV 차이 총정리 — 내 대출 한도 계산하는 법

연소득 5,000만 원인 직장인이 금리 연 4%, 30년 만기 원리금균등 조건으로 주택담보대출을 받는다고 해 볼게요. DSR 40% 규제를 적용하면 이 사람이 손에 쥘 수 있는 돈은 최대 약 3억 4,900만 원. 그런데 3,000만 원짜리 신용대출이 이미 하나 있다는 이유만으로 한도는 약 2억 1,600만 원까지 내려갑니다. 1억 3,000만 원 넘게 증발하는 거예요. 빌린 건 3,000만 원인데 깎이는 한도는 그 네 배가 넘죠. 은행 창구에서 듣는 “한도가 생각보다 안 나오네요”의 정체가 대부분 이런 계산인데, 왜 이렇게 되는지 이해하려면 DSR·DTI·LTV 세 지표가 각각 무엇을 재는지부터 갈라서 봐야 해요.

셋 다 ‘한도’를 정하지만, 묻는 질문이 달라요

LTV는 집에게 묻는 지표예요. “이 집을 담보로 얼마까지 빌려줄 수 있나.” 반면 DTI와 DSR은 사람에게 묻습니다. “이 소득으로 얼마까지 갚아 나갈 수 있나.” 여기까지는 어렵지 않은데, 막상 구분이 흐릿해지는 건 DTI와 DSR 사이예요. 둘 다 소득 대비 상환 부담을 보는 지표라 이름도 비슷하고 계산식도 닮았거든요. 갈리는 지점은 딱 하나, 이미 갖고 있는 다른 대출을 얼마나 엄격하게 반영하느냐입니다.

구분	DSR (총부채원리금상환비율)	DTI (총부채상환비율)	LTV (주택담보대출비율)
무엇을 보나	소득 대비 모든 대출의 원리금 부담	소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자 부담	주택 가치 대비 대출금 비율
계산식	모든 대출의 연간 원리금 ÷ 연소득	(주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연소득	대출금 ÷ 주택 가격
판단 기준	갚는 사람의 상환 능력	갚는 사람의 상환 능력	담보물의 가치
기타대출 반영	원금 + 이자 전부 반영	이자만 반영	반영 안 함
한 줄 요약	셋 중 가장 깐깐한 지표	DSR의 전신, 상대적으로 느슨	소득과 무관한 담보 기준

표에서 눈여겨볼 줄은 ‘기타대출 반영’이에요. 서두의 신용대출 3,000만 원(금리 연 5.5% 가정)을 대입해 보면, DTI는 이자 165만 원만 부담으로 잡는데 DSR은 원금 상환분까지 합쳐 연 765만 원을 잡습니다. 같은 대출 하나를 두고 반영되는 금액이 4배 넘게 벌어지니 최종 한도도 그만큼 갈라지는 거죠. 그럼 DTI는 이제 몰라도 되느냐? 요즘 주택담보대출 심사에서 실제로 걸리는 건 대부분 DSR이라 계산은 DSR 기준으로 하면 되지만, 정책 뉴스에는 여전히 둘이 나란히 등장하니 구분은 해 둘 필요가 있어요.

연소득 5,000만 원, DSR 40% 한도 직접 계산해 보기

DSR 40%를 풀어 쓰면 “1년 동안 갚는 모든 대출의 원리금 합이 연소득의 40%를 넘으면 안 된다”예요. 연소득 5,000만 원이면 연간 원리금 상한이 2,000만 원, 월로 나누면 약 166만 7,000원이 나옵니다.

다음으로 필요한 숫자는 “1억 원을 빌리면 매달 얼마씩 갚는가”예요. 금리 연 4%, 30년 만기 원리금균등이면 1억 원당 월 상환액이 약 47만 7,000원이거든요. 그러면 166.7만 ÷ 47.7만 × 1억 = 약 3억 4,900만 원. 서두에서 말한 최대 한도가 바로 이 계산에서 나온 겁니다. 원리금균등이라는 말이 낯설다면 원리금균등·원금균등·만기일시 상환방식 비교에서 세 방식의 월 상환액 차이를 먼저 보고 오면 이 계산이 훨씬 편하게 읽혀요.

기존 대출이 있으면 이 여력에서 그 부담을 먼저 뺍니다. 그런데 그 부담을 매기는 방식이 상식과 어긋나요. 신용대출은 DSR 산정 때 실제 만기와 상관없이 일정 기간(그간 은행권 기준 5년)에 나눠 갚는 것으로 가정해 계산되거든요. 3,000만 원이면 원금 연 600만 원에 이자 연 165만 원, 합쳐서 765만 원이 부담으로 잡히죠. 남는 여력은 2,000만 − 765만 = 1,235만 원, 월 약 102만 9,000원. 이걸로 받을 수 있는 주택담보대출이 약 2억 1,600만 원까지 내려가는 겁니다. 이 산정 가정 자체도 규정에 따라 조정될 수 있는 부분이라, 실제 적용되는 산정 기간은 대출받으려는 은행에서 다시 확인하는 게 안전해요.

마이너스통장은 한 술 더 뜹니다.

실제로 쓴 금액이 아니라 약정 한도 전액이 원금으로 잡히거든요. 안 쓰고 뚫어만 놓은 3,000만 원짜리 마이너스통장이 위 신용대출과 비슷한 폭으로 한도를 깎을 수 있다는 뜻이에요. 주택담보대출 계획이 있다면 마이너스통장 만들기 전 알아야 할 것들에서 다룬 내용과 함께, 안 쓰는 한도부터 미리 줄여 두는 쪽이 유리하다고 봐요.

저도 이 내용을 처음 체감한 건 대출을 알아보던 때가 아니라, 주거래 은행 앱에서 적금 만기 안내를 보다가 옆에 있던 한도 조회 메뉴를 무심코 눌러 본 날이었어요. 화면에 뜬 숫자가 머릿속으로 어림하던 것보다 꽤 아래라 한참 갸웃했는데, 알고 보니 몇 년 전 만들어 두고 잊고 지내던 마이너스통장이 그대로 반영되고 있더라고요. 쓴 적도 없는 한도인데 해지하고 다시 조회하니 숫자가 눈에 띄게 달라져서, 그제야 약정 한도라는 게 어떤 의미인지 실감했습니다. 대출 계획이 당장 없더라도 앱의 간편 한도 조회는 부담 없이 눌러 볼 수 있으니, 미리 한 번 확인해서 내 숫자가 어디서 깎이는지 감을 잡아 두면 좋아요.

LTV는 집값을 보고, 최종 한도는 둘 중 작은 쪽

LTV 계산은 셋 중 제일 단순해요. 5억 원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용되면 담보 기준 한도는 3억 5,000만 원. 여기까지는 곱셈 한 번이면 끝입니다. 다만 이 비율이 규제지역 여부, 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 크게 달라지는 데다 정책이 바뀔 때마다 손대는 단골 항목이라, 실제 적용 비율은 계약 시점에 금융위원회 발표나 은행 안내를 통해 직접 확인해야 해요.

정말 중요한 건 그다음이에요. 실제 한도는 LTV와 DSR 중 작은 쪽으로 정해집니다. 위 직장인이 5억 아파트를 산다면 LTV로는 3억 5,000만 원이 나오지만, 기존 대출이 하나도 없어도 DSR 한도가 3억 4,900만 원이라 최종 한도는 3억 4,900만 원에서 끊겨요. 집값이 높아 LTV 여유가 넉넉해도 소득이 받쳐 주지 않으면 DSR이 먼저 걸리고, 반대로 소득은 높은데 집값이 낮으면 LTV가 먼저 걸립니다. 내 상황에서 어느 쪽이 병목인지 파악하는 것, 이게 대출 계획의 첫 단추예요.

규제 비율은 수시로 바뀝니다 — 확인하는 법

이 글의 계산은 작성 시점 기준 은행권 DSR 40%·제2금융권 50%라는 틀에 맞춘 거예요. 이 숫자들은 부동산 정책에 따라 조정되는 대표 항목이라, 글을 읽는 시점에는 달라져 있을 수 있습니다. 여기에 금리 상승 가능성을 미리 반영해 가산금리를 얹어 계산하는 ‘스트레스 DSR’ 제도까지 단계적으로 확대돼 왔는데, 적용 대상과 가산 폭이 계속 달라져서 실제 한도는 위 계산보다 더 줄어들 수 있어요. 그래서 대출 실행 전에는 금융감독원 금융소비자 정보포털 파인에서 금융회사별 대출 조건을 비교하고, 이용하려는 은행에서 내 소득·기존 대출 기준의 한도 조회를 직접 받아 보는 게 가장 정확합니다.

금리도 한도에 바로 꽂히는 변수예요. 같은 3억 원을 빌려도 금리가 연 4%에서 5%로 오르면 월 상환액이 약 143만 원에서 161만 원으로 뛰고, DSR 계산상 한도도 그만큼 줄어들거든요. 고정으로 갈지 변동으로 갈지 가르는 판단 기준은 고정금리 vs 변동금리 선택 기준에 따로 정리해 뒀습니다.

한도보다 먼저 정할 것 — ‘갚을 수 있는 월 상환액’

그런데 규제가 허락하는 상한을 끝까지 채우는 게 과연 최선일까요? DSR 40%는 어디까지나 규제가 그어 놓은 상한이지, “그만큼 빌려도 생활이 괜찮다”는 보증이 아니거든요. 연소득 5,000만 원의 실수령 월급이 대략 350만 원 안팎인데, 월 상환액 166만 원이면 실수령의 절반에 가까운 돈이 매달 통장에서 먼저 빠져나갑니다. 그래서 저는 한도 조회보다 “매달 얼마까지 갚아도 생활이 무너지지 않는가”를 먼저 정하는 순서를 권해요. 월급에서 상환액을 떼고 남은 돈으로 생활비와 저축을 배분하는 구조를 짜 볼 때는 통장쪼개기 계산기에 숫자를 넣어 보면 감이 빨리 잡히고요. 그렇게 정한 상환액을 위 계산식에 거꾸로 넣으면, 규제가 허락한 한도가 아니라 내 생활이 감당할 수 있는 한도가 나옵니다.

마지막으로 다시 강조하고 싶은 건 최종 한도가 LTV와 DSR 중 작은 쪽이라는 점이에요. 은행에 가기 전에 내 병목이 집값인지 소득인지부터 확인해 두면, 창구에서 “한도가 안 나오네요”라는 말을 들어도 왜 그런지 바로 짚을 수 있어요.

다음 글에서는 ‘연금 받을 때 세금은? 연금소득세 나이별 세율과 분리과세 기준’을 다뤄 볼게요.